Guida all'IMU. Definizioni e risposte alle domande più comuni.

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1. Che cosa e' l'IMU

D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 in materia di federalismo fiscale, è una imposta dovuta sul patrimonio immobiliare. 

Essa entra in vigore dal 1° gennaio 2012 in via sperimentale, a regime dal 1° gennaio 2015 e sostituisce l'ICI, l'Irpef dovuta sugli immobili non locati e le relative addizionali regionali e comunali.

L'IMU si differenzia pertanto dall'ICI, in quanto tributo sostitutivo di imposte dirette e ripartito fra l'erario e il singolo comune, al quale spetterà il 50 % dell'imposta sugli immobili diversi dalla abitazione principale, delle relative pertinenze, dei fabbricati rurali ad uso strumentale.

Si tratta, in sostanza, di una imposta riservata allo Stato, con aliquote e detrazioni stabilite da una legge dello Stato, e con una parziale compartecipazione dei Comuni al gettito fiscale che ne deriva.

Per meglio comprenderne i connotati generali, occorre risalire a quanto disposto dalla Legge n. 421/1992, legge di delega al Governo "per la razionalizzazione e la revisione della finanza territoriale", in attuazione alla quale si stabilirono le disposizioni per la disciplina dell'ICI.

Come l'ICI infatti, l'IMU ha, nella sua natura di prelievo tributario, le seguenti caratteristiche:

• è una imposta diretta, che colpisce cioè direttamente, al momento della sua manifestazione, la ricchezza, in questo caso rappresentata dal possesso di beni immobili;
• è una imposta reale, gravante sulla manifestazione di capacità contributiva, a prescindere dalle condizioni economiche del soggetto passivo;
• è una imposta proporzionale, poiché commisurata al valore dell'immobile posseduto.

Ulteriori riferimenti normativi, utili a comprendere gli aspetti costitutivi dell'IMU, sono la Legge 662/96, in base alla quale è attribuito agli enti locali un potere regolamentare atto a disciplinarne le entrate, ed infine il Decreto legislativo 446/1997, che riconosce agli enti locali la possibilità di emanare autonome disposizioni di natura tributaria.

2. L'oggetto dell'imposta

L'IMU ha come presupposto il possesso di un bene immobile, situato nel territorio dello Stato, a qualsiasi uso destinato.

Costituiscono pertanto oggetto di imposta:

• fabbricati;
• aree edificabili;
• terreni agricoli.

I fabbricati sono tutte le unità immobiliari iscritte nel catasto edilizio urbano, a ciascuna delle quali è attribuita una propria rendita catastale. Fanno inoltre parte del singolo fabbricato anche l'area pertinenziale e, in genere, tutte le porzioni di immobile che non dispongono di una rendita autonoma, ma risultano asservite al fabbricato.

Fra le unità immobiliari soggette all'imposta è compresa anche la abitazione principale, cioè l'immobile definito nell'accezione comune "prima casa", in precedenza esente dall'ICI.

I fabbricati in costruzione sono invece soggetti all'imposta soltanto dal momento di ultimazione dei lavori.

Non appartengono a questa categoria i cosiddetti fabbricati rurali, ovvero quelle costruzioni asservite a terreni agricoli e strumentali all'esercizio di attività agricole, compresa la casa di abitazione del coltivatore. Questi immobili non sono soggetti all'IMU e non sono tassabili autonomamente, la loro rendita catastale essendo ricompresa in quella del terreno agricolo di cui sono pertinenze.

Il possesso di tali fabbricati da parte di soggetti che non esercitino attività agricole determina la perdita del requisito di ruralità, ed il loro conseguente assoggettamento all'IMU.

Sono soggette all'IMU, in quanto dotate di rendita catastale autonoma, anche le pertinenze, intendendosi per tali quei fabbricati destinati al servizio o ad ornamento di altri e ad essi asserviti. Essi sono solitamente identificati nelle seguenti categorie:

• C/6, stalle, scuderie, rimesse e aurorimesse;
• C/2, magazzini e locali di deposito;
• C/7, tettoie chiuse o aperte.

Le aree edificabili sono quelle aree che, in base ai piani regolatori e ad altri strumenti urbanistici generali, possono essere destinate a scopi edificatori. Sono pertanto considerate edificabili:

• l'area inserita come tale nei piani regolatori;
• l'area che risulti dalla demolizione di fabbricati preesistenti;
• l'area occupata da fabbricato soggetto a interventi di recupero edilizio (Art. 31, Legge 457/78), sino alla ultimazione dei lavori;
• l'area destinata a edificazione, per effetto della indennità di espropriazione per pubblica utilità (D.P.R. 327/2001).

Non sono invece considerate edificabili, e dunque non sono soggette all'IMU:

• le aree con vincolo di inedificabilità;
• le aree di pertinenza di fabbricati;

I terreni agricoli sono soggetti all'IMU. Per terreno agricolo si intende quello sul quale sono esercitate le attività dirette alla coltivazione del fondo, alla selvicoltura, all'allevamento di animali e le attività connesse (art. 2135 del Codice Civile).

Nel caso di terreno agricolo che disponga contemporaneamente dei requisiti di edificabilità, questi ultimi risultano prevalenti, ed il terreno paga l'IMU come area edificabile.

3. Chi deve pagare l'IMU

Deve pagare l'IMU chi possieda beni immobili situati sul territorio del Comune e, in generale, chiunque detenga un diritto reale su tali beni, anche quando risieda all'estero, non abbia la sede legale in Italia (nel caso di società) e non vi eserciti l'attività.

Sono pertanto soggetti all'imposta:

1. il proprietario, cioè colui che ha il diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno e esclusivo;
2. il titolare di uno dei seguenti diritti:
   • usufrutto, cioè del diritto di usare e godere di un bene a tempo determinato;
   • uso, cioè del diritto di servirsi dell'immobile, limitatamente ai bisogni propri e della famiglia;
   • abitazione, cioè del diritto di abitare una casa, per il bisogno proprio e della famiglia;
   • superficie, cioè il diritto di costruire sul suolo di terzi o di alienare una costruzione esistente separatamente dalla proprietà del suolo;
   • enfiteusi.
3. il locatario, cioè colui che fruisce del bene,nel caso di immobili concessi in locazione finanziaria (leasing);
4. il concessionario di aree demaniali, cioè chi abbia in concessione un fabbricato costruito su terreno demaniale.

Non devono pertanto pagare l'IMU l'inquilino, il nudo proprietario, colui che concede uno dei diritti sopra elencati, e comunque ogni altro soggetto che, pur disponendo di immobile, non rientri nelle categorie indicate.

Il coniuge superstite, in caso di morte di uno dei coniugi, è soggetto all'IMU, in quanto titolare del diritto di abitazione.

L'assegnazione della casa di abitazione ad uno dei coniugi da parte del giudice, in seguito a sentenza di separazione legale, annullamento o scioglimento del matrimonio determina l'obbligo, da parte del coniuge assegnatario, di pagare l'imposta. Soggetto passivo al 100% è il coniuge assegnatario, anche se privo di quote di proprietà.

Nel caso di contitolarità sull'immobile, l'imposta è dovuta da tutti i titolari in proporzione alla propria quota. Nel caso di cooperativa edilizia, infine, l'IMU non è dovuta dal socio ma dalla cooperativa poiché, fino alla stipula dell'atto di compravendita, non si verifica alcun trasferimento del diritto sull'immobile.

Per quanto riguarda i proprietari di immobili che non siano residenti in Italia , è probabile una equiparazione dell'imposta alla previgente ICI,pur non espressamente indicata nella legge istitutiva dell'IMU: tali soggetti possono inoltre effettuare un unico versamento entro la scadenza del 16 dicembre, applicando un interesse del 3 %.

4. La prima casa

L'IMU è dovuta sulla prima casa, a differenza dell'ICI per la quale, con il Decreto Legge 93 del 21.05.2008 (convertito nella Legge 126 del 24.07.08) il legislatore aveva stabilito la totale esenzione.

L'abitazione principale è quella in cui il contribuente dimora abitualmente ed ha la propria residenza anagrafica. Per questi fabbricati è prevista una detrazione di € 200,00 sino a concorrenza dell'imposta dovuta. I comuni possono elevare la detrazione fino ad azzerare l'imposta, nei limiti imposti dalla stabilità di bilancio.

E' inoltre prevista, per gli anni 2012 e 2013, una ulteriore detrazione pari ad € 50,00 per ciascun figlio convivente, purchè di eta non superiore a 26 anni, fino ad un massimo di € 400. Nel caso in cui, invece, tali condizioni si realizzino soltanto per alcuni proprietari, la detrazione compete interamente ed esclusivamente a questi.

Le detrazioni devono essere proporzionate ai mesi di possesso nell'anno solare e competono in proporzione alla quota di immobile posseduta.

E' opportuno notare che, a differenza di quanto stabilito per l'ICI, i Comuni non possono disporre che il beneficio dell'esenzione sia esteso anche alle unità immobiliari assimilabili alla prima casa, neppure se abitate da parenti.

5. Accertamento e riscossione

Per quanto riguarda l'accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso, non sono previste disposizioni specifiche. L'art. 13, comma 11, del D.L. 6 dicembre 2011 n. 201 prevede infatti che si applichino le disposizioni vigenti in materia di Imposta municipale propria e quindi di ICI.

6. Link utili

• www.agenziaentrate.gov.it
• www.ancitel.it
• www.finanze.it

7. Norme di riferimento 

• Art. 1, D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504
• Art. 4, Legge 23 ottobre 1992, n. 421
• Art. 3, Legge 23 dicembre 1996, n. 662
• Art. 58, D.Lgs 15 dicembre 1997, n. 446
• Art. 59, D.Lgs 15 dicembre 1997, n. 446
• Art. 31, Legge 5 agosto 1978, n. 457
• Art. 1, D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327
• Art. 37, L. 4 agosto 2006, n. 248
• Art. 1, Legge 24 luglio 2008, n. 126
• Art. 8, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
• Art. 9, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
• Art. 14, D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23
• Art. 13, D.L. 6 dicembre 2011, n. 201
• L. 22 dicembre 2011 n. 214

• Elenco Comuni Aree Montane o Collinari
  Esenzione Terreni Agricoli Aree Montane o Collinari - Art.7, Comma 1, Lettera h) del D.Lgs 504/92
• Esenzione Terreni Agricoli - Circolare n. 9/93 del Ministero delle Finanze
• ISTAT - Comuni Montani e Parzialmente Montani 2012 (dati riferiti a Rodengo Saiano)
  Esenzione fabbricati rurali ad uso strumentale Comuni Montani e Pazialmente Montani - Art.9, Comma 8 D.Lgs 23/2011 - Conversione D.L. 16/2012

Modalità di pagamento dell'IMU

1. Come si paga

L'IMU si paga mediante autotassazione, cioè con versamento diretto da parte del contribuente, unicamente attraverso il modello F24.

L'utilizzazione del modello F24, già in uso per molti tributi nazionali, oltre all'evidente praticità di sommare l'IMU ad altri eventuali versamenti in un unico modulo, consente inoltre la compensazione del debito relativo a tale imposta con crediti tributari o previdenziali di altra origine.

Il modello F24 è reperibile presso gli istituti di credito e gli uffici postali.

E' opportuno ricordare che il pagamento mediante modello F24 può essere effettuato anche in via telematica, qualora si disponga di un conto bancario online, oppure attraverso gli intermediari fiscali abilitati (commercialisti e consulenti fiscali in genere).

2. Quando si paga

Il versamento può essere effettuato in una unica soluzione, dal 1° maggio ed entro il 16 giugno, oppure in due rate, la prima in acconto fra il 1° maggio e il 16 giugno, la seconda a saldo, fra il 1° e il 16 dicembre.

3. Arrotondamenti

Nulla essendo specificato nella norma, si ritiene che, per analogia con quanto previsto in materia di ICI, l'importo di ciascuna rata debba essere arrotondato all'unità di euro: l'arrotondamento è per difetto sino ad € 0,49 e per eccesso oltre € 0,51.

4. Quanto si paga

L'IMU è dovuta in base al valore dell'immobile posseduto, che ne costituisce la base imponibile, cioè il parametro sul quale si calcola l'imposta.

Nel caso di fabbricati, occorre distinguere fra:

• fabbricati iscritti in catasto;
• fabbricati non iscritti in catasto;
• fabbricati di interesse storico e artistico.

Per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile è costituita dalla rendita attribuita agli stessi, rivalutata del 5 % e moltiplicata per i coefficienti indicati:

• per la categoria A (escluso A/10) , cioè per le abitazioni, si moltiplica per 160;
• per la categoria C (escluso C/1), cioè rimesse, autorimesse, tettoie, si moltiplica per 160;
• per la categoria A/10, cioè studi privati, e D/5, cioè banche e assicurazioni, si moltiplica per 80;
• per la categoria C/1, cioè negozi e botteghe, si moltiplica per 55;
• per la categoria B, cioè convitti, ospedali, conventi, ricoveri, ecc, e per i fabbricati C/3,C/4, C/5, cioè laboratori, stabilimenti balneari, ecc, si moltiplica per 140.
• per la categoria D (escluso D/5), cioè opifici e immobili a destinazione speciale e particolare, si moltiplica per 60 e, dal 1° gennaio 2013, per 65. 

Gli immobili non ancora iscritti in catasto sono solitamente inseriti nella categoria D: si tratta di fabbricati ad uso strumentale (capannoni, opifici, ecc.), il cui valore è definito sulla base delle scritture contabili dell'impresa che ne è proprietaria. Per questi fabbricati la base imponibile è costituita dal loro costo originario, aumentato dai costi incrementativi, applicando i coefficienti di aggiornamento previsti dal Ministero delle Finanze.

Tale regola è tuttavia applicabile soltanto nel caso di fabbricati posseduti da imprese: qualora il proprietario fosse anche solo in parte un soggetto non imprenditore, si dovrà fare riferimento a valori determinati con un apposito sistema informatico (procedura DOC.FA, D.M. 701/1994).

Per gli immobili di interesse storico e artistico la base imponibile è una rendita catastale ridotta, determinata dalla tariffa d'estimo minore fra quelle applicate per le abitazioni della stessa zona censuaria.

Per i terreni agricoli la base imponibile è il loro reddito domenicale, rivalutato del 25 % e moltiplicato per 120, secondo la seguente formula:

(Reddito domenicale + 25 %) x 130.

I terreni agricoli posseduti e condotti da imprenditori agricoli sono soggetti all'imposta, per la parte di valore eccedenti € 25.822,84, con talune riduzioni decrescenti in proporzione all'aumento di valore. Ai fini di tale conteggio si deve tenere conto dell'intero valore dei terreni, anche se ubicati in Comini diversi.

Sono tuttavia esenti dall'ICI i terreni agricoli posti in aree montane o collinari.

La base imponibile delle aree edificabili è rappresentata dal loro valore venale al 1° gennaio dell'anno di imposizione. Si tratta evidentemente di un valore variabile, a differenza di quanto indicato per fabbricati e terreni agricoli, che tiene conto delle eventuali variazioni dovute situazioni specifiche. Le aree fabbricabili utilizzate da imprenditori agricoli sono tassate come terreni agricoli, fino a loro differente destinazione.

5. Periodo e quote di possesso

L'IMU è dovuta per anno solare ed è commisurata ai mesi di possesso dell'immobile, considerandola dovuta per l'intero mese nel caso di possesso superiore a 15 giorni. Nel caso, ad esempio, di compravendita stipulata al 10 ottobre, il venditore sarà tenuto al pagamento per 9 mesi e l'acquirente per i 3 mesi restanti. Chi è possessore di immobile per tutto anno versa ovviamente l'intera imposta.

L'IMU è altresì dovuta per la quota di possesso: nel caso di più soggetti possessori del medesimo immobile, ciascuno è tenuto al pagamento in base alla propria quota.

6. L'aliquota applicata

L'aliquota dell'IMU è pari allo 0,76 %, ridotta allo 0,4 % sulla abitazione principale e su una sola pertinenza.

E' facoltà dei comuni aumentare o ridurre l'aliquota sino a 0,3 % e, nel caso di abitazione principale, sino allo 0,2%. E' inoltre prevista una ulteiore facoltà di riduzione di aliquota allo 0,4 % nel caso di immobili locati o produttivi di redditi non fondiari (ad esempio, immobili soggetti ad IRES).

7. Esclusioni ed esenzioni

Sono esclusi dall'IMU tutti quegli immobili che, non ricorrendone i presupposti di legge, in quanto non indicativi di ricchezza, non possono essere attratti ad imposizione. Fra questi:

• i terreni incolti, o comunque non destinati ad attività agricole;
• i terreni sulle quali l'attività agricola è esercitata in maniera occasionale e non imprenditoriale (orticelli);
• i terreni destinati a particolari attività, come cave, miniere, ecc.
• le unità immobiliari non considerate come fabbricati, quali serre, vasche per l'irrigazione, tettoie, porcili e pollai di ridotte dimensioni.

Godono invece di esenzione tutti i fabbricati destinati ad un uso istituzionale o religioso, quelli appartenenti a Stati esteri e alle organizzazioni internazionali riconosciute, fra i quali, a titolo soltanto esemplificativo:

• gli immobili di enti pubblici ed enti locali, utilizzati per finalità istituzionali;
• i fabbricati destinati al culto;
• i fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• i fabbricati classificabili nelle categorie E.

8. Riduzioni

L'IMU è inoltre ridotta al 50 % nel caso di fabbricati inagibili o inabitabili. Tale condizione deve essere preventivamente accertata dall'Ufficio tecnico del Comune e certificata in apposita perizia, nella quale si dichiara che l'inagibilità o comunque l'impossibilità all'uso del fabbricato non è rimediabile attraverso interventi di manutenzione ordinaria. E' inoltre opportuno precisare che, in caso di unità collabente, certificata da un professionista tecnico, il fabbricato può essere tassato in base al solo valore del terreno.

Tali circostanze possono essere attestate dal contribuente mediante l'autocertificazione.

Altra categoria particolare è costituita dai fabbricati di interesse storico o artistico: sono tali quegli immobili che godano di particolare tutela, formalizzata attraverso una dichiarazione di interesse, con la quale è certificata la sussistenza, in capo all'edificio, di un requisito di importanza storica, archeologica o artistica. Questi fabbricati godono di agevolazione fiscale consistente nell'applicazione, come base di calcolo, di una rendita catastale ridotta.

9. Domande ricorrenti

D. il fabbricato concesso in uso gratuito a parenti gode della agevolazione prevista per la prima casa?

R. No, a differenza di quanto previsto per l'ICI, i fabbricati oggetto della domanda sono assimilati a seconde case e tassate con aliquota ordinaria e senza detrazioni.

D. L'uso promiscuo dell'abitazione principale, adibita anche a studio professionale, pregiudica la fruizione delle agevolazioni?

R. No, permanendo il requisito della "prima casa" l'immobile sarà tassato con l'aliquota ridotta.